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巢湖論壇

標(biāo)題: 瘋狂的‘房事’ [打印本頁(yè)]

作者: 溫柔石頭 時(shí)間: 2017-3-24 09:21
標(biāo)題: 瘋狂的‘房事’

不在瘋狂中死，就在瘋狂中亡（說(shuō)明：題目沒(méi)錯(cuò)）

2017-03-23 時(shí)寒冰

本文轉(zhuǎn)自網(wǎng)絡(luò)，版權(quán)為作者所有。

文前摘要

美聯(lián)儲(chǔ)加息，讓各大央行疲憊的心靈突然找到了港灣，找到了方向。

缺錢的時(shí)代，讓一個(gè)字成為主流：“空?！?/font>

但不缺錢的是中國(guó)的炒房者。許多人在搶房，這是人類自圍著樹(shù)葉走出山洞以來(lái)最瘋狂的大搶購(gòu)行為，這種瘋狂驚呆了世界。

重重地我走了，正如我重重地來(lái)……現(xiàn)年81歲的沙特阿拉伯王國(guó)國(guó)王薩勒曼•本•阿卜杜勒－阿齊茲•阿勒沙特，2017年3月15日至18日對(duì)中國(guó)進(jìn)行了國(guó)事訪問(wèn)。薩勒曼國(guó)王和他的親信們搭乘的是鍍金的波音747定制專機(jī)，帶了1500名隨從和506噸重的行李，行李中包括2部自動(dòng)舷梯與2輛奔馳S600轎車。

這是讓世界上所有土豪瞬間發(fā)現(xiàn)自己竟然一直都很艱苦樸素的一次盛大旅程。

沙特與中國(guó)央企在多個(gè)領(lǐng)域簽署了許多大項(xiàng)目，包括能源、交通、建筑以及通訊等領(lǐng)域，價(jià)值高達(dá)650億美元。

“高墻”元年，

給中國(guó)帶來(lái)前所未有的機(jī)遇。

應(yīng)該感謝特朗普，促成了這次超級(jí)大單的簽署。

特朗普登基后，改年號(hào)為“高墻”?！案邏Α痹辏乩势招纪顺隹缣窖蠡锇殛P(guān)系協(xié)定（TPP）、廢除奧巴馬醫(yī)?！俺伪M除。外交上，摔澳大利亞總理電話、下達(dá)禁穆令、拒握默克爾之手……特朗普以迅雷不及掩耳盜鈴之勢(shì)，促成了沙特與中國(guó)的大單，促進(jìn)了中國(guó)與澳大利亞的友誼……這位大哥，當(dāng)真的是我們的臥底嗎？

美國(guó)這位有點(diǎn)像明武宗朱厚照（年號(hào)正德）的總統(tǒng)，正以癲狂的節(jié)奏，給中國(guó)帶來(lái)前所未有的歷史機(jī)遇。

有機(jī)遇也有風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)國(guó)務(wù)卿蒂勒森在韓國(guó)訪問(wèn)的時(shí)候表示，美國(guó)對(duì)朝戰(zhàn)略忍耐已到盡頭，隨即，斬首行動(dòng)浮出水面。

瘋狂的人干瘋狂的事，瘋狂的人遇見(jiàn)更瘋狂的人。

當(dāng)孜孜不倦地埋頭搞核武的金正恩遭遇同樣在孜孜不倦奮勇挑釁四處敲竹杠或時(shí)常與人慪氣的特朗普，或許，真的是“執(zhí)手相看淚眼，竟無(wú)語(yǔ)凝噎”，唉，兩位小哥，好辛苦，好凄美！

特朗普曾經(jīng)無(wú)數(shù)次地譴責(zé)抨擊耶倫領(lǐng)導(dǎo)下的美聯(lián)儲(chǔ)該加息而不加息，為希拉里競(jìng)選助陣。如今，耶倫老太太突然變得超級(jí)敬業(yè)，在3月再次舉起加息的大旗，如特朗普所愿，加息來(lái)了，雖然來(lái)得稍晚了一些，但依然讓特朗普先生心碎一地。

缺錢的時(shí)代，

中國(guó)的炒房者一枝獨(dú)秀。

美聯(lián)儲(chǔ)加息，讓各大央行疲憊的心靈突然找到了港灣，找到了方向。

中國(guó)央行變相加息，被稱為“史上最嚴(yán)”的MPA（宏觀審慎評(píng)估體系）來(lái)襲，再加上凍結(jié)資金或超4000億元的光大銀行可轉(zhuǎn)債發(fā)行在即……市場(chǎng)突然高度缺錢，“只要是資金，不管期限，不管價(jià)格全都收。”交易員們“跪求”資金，各大行也似乎都在借錢。美聯(lián)儲(chǔ)依然是世界的指揮棒，這個(gè)規(guī)律似乎從未改變過(guò)。

缺錢的時(shí)代，讓一個(gè)字成為主流：“空?！边@個(gè)規(guī)律似乎也從未改變過(guò)。當(dāng)暴跌的撕裂聲響徹寰宇，我們看到了另一幅景象：

不缺錢的是中國(guó)的炒房者。許多人在搶房，這是人類自圍上樹(shù)葉走出山洞以來(lái)最瘋狂的大搶購(gòu)行為。這種瘋狂驚呆了世界。70年年限、平均僅25-30年的建筑壽命，似乎比永久產(chǎn)權(quán)、壽命更長(zhǎng)、環(huán)境優(yōu)美的房子，更具有無(wú)窮盡的升值空間和奪人心魄的魅力。霧霾下，我們無(wú)法目睹搶房者的表情，但我們知道，每個(gè)搶購(gòu)者都很專注都很投入都很動(dòng)情，

我們?cè)谟H眼目睹一個(gè)時(shí)代的瘋狂：以燃燒自己肉體的方式，很認(rèn)真地堆砌史上最偉大的泡沫。我們聽(tīng)見(jiàn)噼噼啪啪的聲音，和著升騰的欲望一套一套地酣暢淋漓地燃燒……

瘋狂盛宴，

等曲終人散。

當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)祭出緊縮的大旗，瘋狂的世界將以另一種方式終結(jié)瘋狂。事實(shí)上，

幾乎美聯(lián)儲(chǔ)的每一輪加息，都會(huì)引爆一場(chǎng)瘋狂的大危機(jī)。短期的調(diào)整只能暫時(shí)粉飾冷酷的危機(jī)，卻從不能真正阻止大危機(jī)的到來(lái)。

無(wú)論國(guó)際大棋局如何轉(zhuǎn)變，有的國(guó)家總是以房地產(chǎn)為中心，以不變應(yīng)萬(wàn)變，以萬(wàn)變應(yīng)不變，變幻莫測(cè)，神出鬼沒(méi)，紙醉金迷，神魂顛倒，直到對(duì)著鏡子再也找不到自己……

在瘋狂的時(shí)代，在浮躁到找不到根的時(shí)代，許多人都在半空中，書(shū)寫夢(mèng)想，書(shū)寫瘋狂，書(shū)寫扭曲的現(xiàn)實(shí)與未來(lái)，沒(méi)有人敢睜眼俯瞰地上：滿目瘡痍，滿目荊棘……只有在懸在空中的時(shí)候，才能為自己找到一個(gè)暫時(shí)的歸宿……

原始人把生殖器置于神圣的位置頂禮膜拜，賦予它圖騰的意義，乃是對(duì)生命生生不息的祈禱。房子作為這個(gè)時(shí)代的生殖器，作為這個(gè)時(shí)代的圖騰，只能藏于襠下，而不再有任何積極的意義，不再有深刻的或高尚的文化內(nèi)涵。

是的，在瘋狂時(shí)代最瘋狂的時(shí)候，用理性去剖析都會(huì)招致痛擊——盡管這只是一個(gè)短暫的過(guò)程，盡管沒(méi)有一種趨勢(shì)不最終回歸它固有的軌道。

在瘋狂的時(shí)代，不要做清醒的人，假裝自己也已經(jīng)瘋狂，跟瘋狂的人一起動(dòng)情地瘋狂，是的，跟瘋狂的人一起動(dòng)情地瘋狂，方能不辜負(fù)一個(gè)時(shí)代，你將不再是另類，你將不再被人討厭和唾棄。

當(dāng)清醒者被瘋狂埋沒(méi)，當(dāng)高潮迭起，也即將接近終點(diǎn)。

瘋狂時(shí)代，與瘋狂共舞，在瘋狂的舞曲即將結(jié)束的時(shí)候，感受最后的瘋狂吧。

作者: 溫柔石頭 時(shí)間: 2017-3-24 09:22
激情過(guò)后，一地雞毛！

作者: 溫柔石頭 時(shí)間: 2017-3-25 09:17
套路：15年喊了一年去庫(kù)存，沒(méi)人搭理。搞供給側(cè)，讓房?jī)r(jià)飚起來(lái)！羊群效應(yīng)嘛??！

作者: 七彩生活 時(shí)間: 2017-3-25 16:43

飄過(guò)~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

作者: 溫柔石頭 時(shí)間: 2017-3-26 08:35
放開(kāi)15年以前限購(gòu)，頻出利好，刺激羊群神經(jīng)。先從‘’深圳‘開(kāi)始，北京，上海。。。塑造’房?jī)r(jià)‘飆漲龍頭！
漲價(jià)’成為新聞媒體熱詞。
放開(kāi)土地拍賣限制，不斷制造‘地王’價(jià)格，刷新視覺(jué)，暗示羊群未來(lái)‘房?jī)r(jià)還要瘋狂！

作者: 溫柔石頭 時(shí)間: 2017-3-26 14:10
周小川回應(yīng)貨幣寬松導(dǎo)致樓市泡沫：這不是預(yù)期后果
2017-03-26 10:31:48
來(lái)源：鳳凰財(cái)經(jīng)

0人參與 0評(píng)論
鳳凰財(cái)經(jīng)訊博鰲亞洲論壇2017年年會(huì)于3月23-26日在海南博鰲舉行，主題為“直面全球化與自由貿(mào)易的未來(lái)”，會(huì)期四天。會(huì)議設(shè)置42場(chǎng)分論壇、12場(chǎng)閉門對(duì)話。鳳凰財(cái)經(jīng)全程報(bào)道。

央行行長(zhǎng)周小川

央行行長(zhǎng)周小川26日在博鰲論壇“貨幣政策的“度””分論壇上表示，我們不應(yīng)該說(shuō)寬松的貨幣政策制造了通脹或者是資產(chǎn)泡沫，這個(gè)應(yīng)該是不預(yù)期的后果。盡管貨幣政策也許會(huì)造成不預(yù)期的后果，比如當(dāng)貨幣政策比較寬松的話很可能會(huì)導(dǎo)致更高的通貨膨脹，或者說(shuō)導(dǎo)致某些資產(chǎn)泡沫，可能是金融市場(chǎng)的，或者是房地產(chǎn)市場(chǎng)的，或者是其他地方的資產(chǎn)泡沫，但是還是要關(guān)注于“康復(fù)、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇這一面”。

周小川指出，不要認(rèn)為量化寬松的貨幣政策可以治好每個(gè)國(guó)家的不同疾病。每個(gè)政策都有自己的功能。我們應(yīng)當(dāng)選擇正確的政策工具，比如調(diào)整到財(cái)政政策、結(jié)構(gòu)政策等其他的政策。

以下為發(fā)言實(shí)錄：

周小川：你的問(wèn)題就是貨幣政策會(huì)不會(huì)產(chǎn)生不預(yù)期的后果？我個(gè)人在央行的圈子里進(jìn)行過(guò)很多次的討論，BIC的會(huì)議、IMF會(huì)議等等。大家的討論都是這樣進(jìn)行的，他們說(shuō)，我們不應(yīng)該說(shuō)寬松的貨幣政策制造了通脹或者是資產(chǎn)泡沫，這個(gè)應(yīng)該是不預(yù)期的后果。過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)向我們展示了，當(dāng)貨幣政策比較寬松的話很可能會(huì)導(dǎo)致更高的通貨膨脹?；蛘哒f(shuō)導(dǎo)致某些資產(chǎn)泡沫，可能是金融市場(chǎng)的，或者是房地產(chǎn)市場(chǎng)的，或者是其他地方的資產(chǎn)泡沫。

盡管如此人們還是需要做取舍，我們需要全球金融危機(jī)結(jié)束，從危機(jī)中復(fù)蘇走出來(lái)，貨幣政策也許會(huì)造成這種不良的后果，但是我們還是要關(guān)注于“康復(fù)、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇這一面”。我想貨幣政策造成的資產(chǎn)泡沫是不預(yù)期的后果，這是我們要做的取舍，但是它的確讓政治家、政策制訂者過(guò)度依賴于貨幣政策本身?，F(xiàn)在央行就知道了貨幣政策不是“萬(wàn)金油”，不要認(rèn)為量化寬松的貨幣政策可以治好每個(gè)國(guó)家的不同疾病。

經(jīng)濟(jì)上的政策制訂者，也許會(huì)改變政策執(zhí)行的先后。首先看到貨幣政策，之后會(huì)爭(zhēng)論貨幣政策不是一個(gè)萬(wàn)金油，它會(huì)造成負(fù)面后果，而每個(gè)政策都有自己的功能。我們應(yīng)當(dāng)選擇正確的政策工具。如果人們是理性的，他很可能會(huì)調(diào)整到財(cái)政政策、結(jié)構(gòu)政策等其他的政策，而不僅僅使用貨幣政策，公眾的觀點(diǎn)也是如此。

在最近一些年，公眾特別關(guān)注于貨幣政策，公眾就是消費(fèi)者也是投資者，他們對(duì)股市、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資，他們?nèi)ベI一些金融產(chǎn)品。因此，市場(chǎng)對(duì)貨幣政策的反應(yīng)似乎有點(diǎn)過(guò)激，這也是最近的情形。從某種意義上來(lái)說(shuō)貨幣政策造成的后果是非預(yù)期的后果，但在這段時(shí)間之后，人們會(huì)合理的更理性的認(rèn)識(shí)這些情況，包括公眾和政策制訂者。

作者: 溫柔石頭 時(shí)間: 2017-3-28 17:10
套路：深圳眾多炒家與中介勾連，推波助瀾，新鮮名詞：首付貸，眾籌貸。。。。。
無(wú)限放大金融杠桿，助推金融風(fēng)險(xiǎn)，央行開(kāi)閘放水，。。。。

作者: 靈善公主 時(shí)間: 2017-3-29 14:44
無(wú)語(yǔ)

作者: 溫柔石頭 時(shí)間: 2017-8-4 09:06
[paragraph]

京擬推“共有產(chǎn)權(quán)住房” “新北京人”房源不少于30%

2017-08-03 19:52:19
來(lái)源：鳳凰財(cái)經(jīng)綜合

資料圖

近日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（下簡(jiǎn)稱《辦法》），現(xiàn)就《辦法》內(nèi)容向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
以下是《辦法》的主要內(nèi)容
一、規(guī)劃建設(shè)方面
一是共有產(chǎn)權(quán)住房結(jié)合城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行項(xiàng)目選址，優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動(dòng)就業(yè)與居住的合理匹配，促進(jìn)職住平衡。
二是共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“綜合招標(biāo)”等多種出讓方式，遵循競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)、公平的原則優(yōu)選建設(shè)單位，并實(shí)行建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和工程質(zhì)量承諾制。
三是市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市規(guī)劃國(guó)土委制定共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則。相關(guān)管理部門將嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查，并依法進(jìn)行日常監(jiān)督。
二、審核分配方面
一是明確供應(yīng)對(duì)象為符合本市住房限購(gòu)條件且家庭成員名下均無(wú)住房家庭。其中，單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。一個(gè)家庭只能購(gòu)買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。
二是從嚴(yán)限購(gòu)條件，已簽訂住房購(gòu)買合同、征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議、有住房轉(zhuǎn)出記錄等情況的申請(qǐng)家庭不得購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房。
三是促進(jìn)職住平衡、精準(zhǔn)分配。房源優(yōu)先配售給項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無(wú)房家庭，以及符合本市住房限購(gòu)條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無(wú)房家庭。
三、規(guī)范管理方面
一是已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分，具體應(yīng)在購(gòu)房合同中約定。
二是已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房不滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。
三是從嚴(yán)查處虛假申購(gòu)和違規(guī)使用行為，禁止10年內(nèi)再次申請(qǐng)本市各類保障性住房和政策性住房。申請(qǐng)家庭成員在本市信用信息管理系統(tǒng)中有違法違規(guī)或嚴(yán)重失信行為的，將限制購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房。
四、新老政策銜接方面
《辦法》施行前已銷售的自住型商品住房項(xiàng)目出租、出售管理，仍按照原規(guī)定執(zhí)行?！掇k法》施行后，未銷售的自住型商品住房均按本《辦法》執(zhí)行。
※《辦法》的重要亮點(diǎn)
一是“新北京人”分配不少于30%。各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。
二是實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申請(qǐng)。符合條件的家庭，登陸區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）官方網(wǎng)站提出項(xiàng)目購(gòu)房申請(qǐng)，在線如實(shí)申報(bào)家庭人口、戶籍、住房等情況，并準(zhǔn)備相關(guān)證明材料。讓“數(shù)據(jù)多跑路、百姓少跑腿”，實(shí)現(xiàn)高效、便民服務(wù)宗旨。
三是規(guī)范退出機(jī)制。共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買5年后，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭。此舉有利于實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)住房循環(huán)使用，更大程度上發(fā)揮保障作用。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評(píng)表示，北京此次針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)布了共有產(chǎn)權(quán)住房政策的征求意見(jiàn)稿，充分說(shuō)明北京當(dāng)前對(duì)于住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的決心。類似住房包括上海也有過(guò)推廣，但動(dòng)靜相對(duì)小，而類似政策內(nèi)容也是為了更好地引導(dǎo)此類住房市場(chǎng)的發(fā)展。
對(duì)于此類住房來(lái)說(shuō)，最顯著的特點(diǎn)就是產(chǎn)權(quán)的讓渡不是一次性的，而是逐漸讓渡的方式。基于類似的產(chǎn)權(quán)讓渡模式，地價(jià)和房?jī)r(jià)的構(gòu)成也會(huì)有顯著不同。最典型的就是購(gòu)房者前期因?yàn)檎加胁糠之a(chǎn)權(quán)，所以在購(gòu)房方面的出價(jià)相對(duì)會(huì)比較低，這也有助于降低購(gòu)房成本。而隨著后續(xù)購(gòu)房能力提高，可以繼續(xù)從政府手中回購(gòu)相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)。此類操作有很好的制度創(chuàng)新，關(guān)鍵要在細(xì)節(jié)上做探討。
從此類住房的認(rèn)購(gòu)方面看，主要是針對(duì)無(wú)房的群體而進(jìn)行的，所以是帶有一定的保障房屬性的住房。此類群體也包括了外地符合限購(gòu)的群體。但此類住房和其他保障房的一個(gè)最大特點(diǎn)就是，其是允許租賃的。一些包括經(jīng)適房和公租房等，其實(shí)是不允許轉(zhuǎn)租的，但類似房源是可以轉(zhuǎn)租的，所以從這個(gè)角度看，又帶有很強(qiáng)的商品房屬性。
類似住房的供應(yīng)，對(duì)于后續(xù)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是有積極啟發(fā)的。從類似住房的探索來(lái)看，也會(huì)使得相應(yīng)的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所轉(zhuǎn)變。相關(guān)房企在拿地方面也需要看到此類政策帶來(lái)的新變化。
延伸閱讀：北京推共有產(chǎn)權(quán)住房解讀 來(lái)源：京房字（ID:jingfangzi）
需注意以下幾點(diǎn)：
第一，新房新辦法、老房老辦法，以銷售為時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
第二，各區(qū)的房源，都要有30%劃給新北京人。在重點(diǎn)功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)還將有人才共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。
第三，單身人士申購(gòu)需年滿30歲。

第四，有過(guò)住房轉(zhuǎn)出記錄的家庭，不能再申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房。如果離婚了，需要3年之后再申購(gòu)。有違建不更正的，也不能申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)房。
第五，再申請(qǐng)自住房不在市住建委平臺(tái)上了，改成區(qū)里報(bào)名、區(qū)里監(jiān)督搖號(hào)、區(qū)里定優(yōu)先組順序。
第六，選了房又不要的行為發(fā)生兩次以上，3年內(nèi)別申請(qǐng)了。
第七，個(gè)人和政府指定持有機(jī)構(gòu)分別拿多少比例的房子，看預(yù)定售價(jià)和搖號(hào)選房時(shí)的同區(qū)域同品質(zhì)商品房均價(jià)比。

第八，持有不滿5年的只能代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)。
第九，持有滿5年的，同等價(jià)格下代持機(jī)構(gòu)優(yōu)先買；也可以按原有比例賣給有共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭；還可以轉(zhuǎn)成商品房銷售給代持機(jī)構(gòu)分成；滿5年后也可以買了政府份額后變成商品房。
第十，物業(yè)費(fèi)和公維，再加上暖氣費(fèi)之類的，共有產(chǎn)權(quán)雙方誰(shuí)住房誰(shuí)承擔(dān)，也就是購(gòu)房人承擔(dān)。
第十一，出租指定平臺(tái)，中介不能代理共有產(chǎn)權(quán)房的出租出售。
第十二，弄虛作假，10年禁止申請(qǐng)保障房和政策房。
以下是京房字詳細(xì)解讀：
共有產(chǎn)權(quán)住房將替代自住房
在2014年時(shí)，住建部提出過(guò)共有產(chǎn)權(quán)的概念，住建部：北京等六城市試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)，那會(huì)兒，自住房還不等于共有產(chǎn)權(quán)房。但是從2017年8月3日這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)之后，自住房將被新的共有產(chǎn)權(quán)住房替代。當(dāng)然，原有的老自住房還是會(huì)執(zhí)行老辦法；今后新入市銷售的項(xiàng)目，包括目前尚未搖號(hào)的朝陽(yáng)區(qū)錦都家園自住房項(xiàng)目，也將執(zhí)行新的共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)定。特別說(shuō)明，朝陽(yáng)區(qū)錦都家園將執(zhí)行按老辦法審核條件，將來(lái)銷售的時(shí)候簽訂新版合同，按照新辦法管理。
其實(shí)，共有產(chǎn)權(quán)住房并不是一個(gè)新鮮事，此前上海在保障房中已經(jīng)實(shí)施了共有產(chǎn)權(quán)制度，京房字專家組也參與了北京市多次對(duì)上海共有產(chǎn)權(quán)制度的調(diào)查和研究。
先解釋一下，所謂“共有產(chǎn)權(quán)住房”，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是一套房子，政府和購(gòu)房人各持有一定比例的產(chǎn)權(quán)，那么購(gòu)房人在購(gòu)買時(shí)就可以支付較少的房款，買下一套自住的房屋。更有利于中低收入家庭解決住房問(wèn)題。雖然政府也占有一定比例的產(chǎn)權(quán)，但如果購(gòu)房人是自住的話，那么房屋的使用權(quán)是完全歸購(gòu)房人的。確保了通過(guò)此套房屋來(lái)實(shí)現(xiàn)家庭自住的目的。
這次征求意見(jiàn)稿里一些總體的內(nèi)容包括，共有產(chǎn)權(quán)住房用地會(huì)在年度土地利用計(jì)劃及土地供應(yīng)計(jì)劃中單獨(dú)列出、優(yōu)先供應(yīng)。各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，用于滿足本區(qū)符合條件的居民家庭及重點(diǎn)人才居住需求。其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。也就是說(shuō)，和自住房一樣，共有產(chǎn)權(quán)住房也覆蓋到了“新北京人”。
總結(jié)一下，北京推出了共有產(chǎn)權(quán)住房，對(duì)于完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，支持中端購(gòu)房，抑制投機(jī)，促進(jìn)公平，將起到重大意義。北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，北京推出的共有產(chǎn)權(quán)住房制度在探討長(zhǎng)效機(jī)制的推進(jìn)上，又邁出了一大步?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)住房應(yīng)該是長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分之一，有許多的創(chuàng)新點(diǎn)。它兼顧了公平、特別仍然突出以保障為主，而且在使用人的角度上看，有同質(zhì)同權(quán)的創(chuàng)新，房屋的質(zhì)量、環(huán)境、以及將來(lái)物業(yè)費(fèi)的繳納等等，各個(gè)方面有透露出同質(zhì)同權(quán)的意圖?！标愔菊f(shuō)。
他表示，共有產(chǎn)權(quán)住房制度兼顧了屬地原則，兼顧了職住平衡的原則，而且特別強(qiáng)調(diào)了對(duì)“新北京人”的同權(quán)意義。在很多的程序設(shè)計(jì)上，以便捷為主，方便群眾，充分利用了現(xiàn)代的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和條件，在整個(gè)的程序管理上，細(xì)節(jié)全面充分、周到。應(yīng)該說(shuō)這是一項(xiàng)質(zhì)量相當(dāng)不錯(cuò)的立法。對(duì)于未來(lái)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也將產(chǎn)生積極的影響。
征求意見(jiàn)稿提出，共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，結(jié)合城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行項(xiàng)目選址，優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動(dòng)就業(yè)與居住的合理匹配，促進(jìn)職住平衡。共有產(chǎn)權(quán)住房戶型以中小套型為主，套型設(shè)計(jì)功能布局合理，有效滿足居住需求。
下面，我們就從申請(qǐng)、購(gòu)買、使用、再上市等各個(gè)方面，對(duì)新的共有產(chǎn)權(quán)住房政策進(jìn)行具體解讀。
準(zhǔn)入資格：符合限購(gòu)且無(wú)房家庭才可申請(qǐng)
共有產(chǎn)權(quán)住房的申請(qǐng)條件和目前的自住房有很多差別。1、申請(qǐng)人應(yīng)具有完全民事行為能力，申請(qǐng)家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。2、申請(qǐng)家庭應(yīng)符合本市住房限購(gòu)條件且家庭成員名下均無(wú)住房。一個(gè)家庭只能購(gòu)買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。

資料圖
同時(shí)辦法中規(guī)定了4種情形，不得申請(qǐng)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房：1、申請(qǐng)家庭已簽訂住房購(gòu)買合同、征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議的。其實(shí)也就是說(shuō)已經(jīng)有房的家庭。2、申請(qǐng)家庭有住房轉(zhuǎn)出記錄的。【京房字】提醒您，這里沒(méi)有規(guī)定時(shí)限，沒(méi)有規(guī)定時(shí)限，沒(méi)有規(guī)定時(shí)限！如果最終文件行文還是這樣，那么請(qǐng)注意，未來(lái)房屋通過(guò)交易、贈(zèng)與、法院判決轉(zhuǎn)出去的，也一樣不能再申請(qǐng)。 3、有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請(qǐng)，申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)距離婚年限不滿三年的。這條是為了防范通過(guò)離婚來(lái)鉆空子的行為。4、申請(qǐng)家庭有違法建設(shè)行為，申請(qǐng)時(shí)未將違法建筑物、構(gòu)筑物或設(shè)施等拆除的。這一條不用解釋。

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另外，申請(qǐng)家庭如果承租公租房、公有住房（含直管和自管公房等）后又購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房的，應(yīng)在購(gòu)房合同網(wǎng)簽前書(shū)面承諾騰退所租住房屋。最后一條公租房和公有住房承諾騰退的內(nèi)容，需要在操作層面細(xì)化。此前經(jīng)京房字爭(zhēng)取，入住公租房再購(gòu)買自住房的家庭，可以住到新房收房之后。那么希望未來(lái)在設(shè)計(jì)承諾書(shū)的時(shí)候，也不是讓大家網(wǎng)簽之后立刻就退房，延續(xù)此前更便民的政策。
再說(shuō)一條共有產(chǎn)權(quán)住房總的配售規(guī)則。
共有產(chǎn)權(quán)住房配售工作由各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）組織實(shí)施，房源優(yōu)先配售給項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無(wú)房家庭，以及符合本市住房限購(gòu)條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無(wú)房家庭。其中，非本市戶籍無(wú)房家庭申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房的具體條件，由各區(qū)人民政府根據(jù)本區(qū)功能定位和發(fā)展方向等實(shí)際情況確定并面向社會(huì)公布。也就是說(shuō)，房源將優(yōu)先配售給該區(qū)戶籍或該區(qū)工作的北京戶籍家庭，同時(shí)，“新北京人”也納入到了共有產(chǎn)權(quán)住房的保障范圍中。
申請(qǐng)流程：兩次以上棄選3年內(nèi)不得再申購(gòu)
共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)行網(wǎng)上申購(gòu)，申請(qǐng)和搖號(hào)等流程與自住房類似，但也有幾個(gè)不同、需要注意的地方。
1、網(wǎng)上公告。開(kāi)發(fā)商取得項(xiàng)目規(guī)劃方案復(fù)函后，向項(xiàng)目所在區(qū)住建委（房管局）提交開(kāi)通網(wǎng)上申購(gòu)的申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)后準(zhǔn)予開(kāi)通網(wǎng)上申購(gòu)并發(fā)布項(xiàng)目公告，網(wǎng)上申購(gòu)期限不少于15日。
2、網(wǎng)上申請(qǐng)。符合條件的家庭，可在共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目開(kāi)通網(wǎng)上申購(gòu)期間內(nèi)登陸區(qū)住建委（房管局）官方網(wǎng)站提出項(xiàng)目購(gòu)房申請(qǐng)，在線填寫《家庭購(gòu)房申請(qǐng)表》和《承諾書(shū)》，如實(shí)申報(bào)家庭人口、戶籍、婚姻、住房等情況，并按照本辦法規(guī)定的條件和項(xiàng)目公告，準(zhǔn)備相關(guān)證明材料。共有產(chǎn)權(quán)住房不再像過(guò)去那樣在市住建委官網(wǎng)上發(fā)布申購(gòu)公告和網(wǎng)上申請(qǐng)，而是在各區(qū)住建委或房管局官網(wǎng)上。
3、聯(lián)網(wǎng)審核。市住建委會(huì)同公安、地稅、社保、民政、不動(dòng)產(chǎn)登記等部門在申購(gòu)期結(jié)束后20個(gè)工作日內(nèi)，通過(guò)本市共有產(chǎn)權(quán)住房資格審核系統(tǒng)對(duì)申請(qǐng)家庭的購(gòu)房資格進(jìn)行審核，區(qū)住建委（房管局）對(duì)申請(qǐng)家庭在本區(qū)就業(yè)等情況進(jìn)行審核。經(jīng)審核通過(guò)的家庭，可取得申請(qǐng)編碼。申請(qǐng)家庭可登陸區(qū)住建委（房管局）官方網(wǎng)站查詢資格審核結(jié)果。對(duì)審核結(jié)果有異議的，可以自資格審核完成之日起10個(gè)工作日內(nèi)，持相關(guān)證明材料到區(qū)住房建設(shè)委（房管局）申請(qǐng)復(fù)核。請(qǐng)注意，查詢審核結(jié)果是去區(qū)住建委或房管局官網(wǎng)。不是原來(lái)市住建委的通道了。搖號(hào)和配售也一樣，是由區(qū)住建委（房管局）監(jiān)督指導(dǎo)開(kāi)發(fā)商開(kāi)展搖號(hào)配售。
1、搖號(hào)名單。區(qū)住建委（房管局）應(yīng)按照職住平衡、家庭人口等因素進(jìn)行優(yōu)先次序分組，確定搖號(hào)家庭名單，并在其官方網(wǎng)站面向社會(huì)公示。
也就是說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)也會(huì)有優(yōu)先組的區(qū)別，哪類家庭優(yōu)先，是由區(qū)里來(lái)確定并分組。
2、搖號(hào)配售。開(kāi)發(fā)商對(duì)符合條件的申請(qǐng)家庭進(jìn)行公開(kāi)搖號(hào)，確定選房順序。搖號(hào)應(yīng)當(dāng)使用全市統(tǒng)一的搖號(hào)軟件。搖號(hào)結(jié)果在區(qū)住建委（房管局）官方網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場(chǎng)公示3天。
雖然是各區(qū)搖號(hào)，但使用的還是全市統(tǒng)一的搖號(hào)軟件。另外，搖號(hào)也要在區(qū)住建委或房管局的監(jiān)督指導(dǎo)下，確保公平公開(kāi)公正。
3、順序選房。開(kāi)發(fā)商應(yīng)提前5個(gè)工作日，在銷售現(xiàn)場(chǎng)和區(qū)住建委（房管局）官方網(wǎng)站發(fā)布選房公告，明確選房時(shí)間、地點(diǎn)、批次安排等。家庭按照搖號(hào)確定的順序選房，家庭放棄選房的，由后續(xù)家庭依次遞補(bǔ)。
這條與自住房基本相同。
4、購(gòu)房確認(rèn)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)在選房現(xiàn)場(chǎng)對(duì)選房家庭申請(qǐng)材料進(jìn)行核對(duì)，留存相關(guān)復(fù)印件，符合條件的，將聯(lián)機(jī)打印的《家庭購(gòu)房申請(qǐng)表》和《承諾書(shū)》經(jīng)申請(qǐng)家庭簽字確認(rèn)后，一并報(bào)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）復(fù)核。復(fù)核通過(guò)的選房家庭可簽訂購(gòu)房合同。
如果公開(kāi)選房后房源有剩余的，和自住房一樣，會(huì)發(fā)布遞補(bǔ)選房公告，并組織其他搖號(hào)家庭依次選房。遞補(bǔ)選房后滿6個(gè)月，房源仍有剩余的，由市住建委統(tǒng)籌調(diào)配給其他區(qū)進(jìn)行配售。請(qǐng)注意，原來(lái)的政策是可以對(duì)外公開(kāi)銷售。現(xiàn)在從行文上看已經(jīng)沒(méi)有這個(gè)環(huán)節(jié)了。另外再提醒一條重要的信息。就是申請(qǐng)家庭取得的申請(qǐng)編碼，可以申請(qǐng)其他項(xiàng)目，但申請(qǐng)時(shí)須重新登陸區(qū)住建委（房管局）官方網(wǎng)站對(duì)申請(qǐng)編碼進(jìn)行激活。這個(gè)和小客車搖號(hào)類似，要點(diǎn)擊一下激活。
當(dāng)然，申請(qǐng)家庭情況有變化的，應(yīng)及時(shí)登錄網(wǎng)站進(jìn)行變更。市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）按規(guī)定重新進(jìn)行審核。最后說(shuō)一條最重要的，就是申請(qǐng)家庭放棄選定住房或選定住房后未簽訂購(gòu)房合同，累計(jì)兩次及以上的，3年內(nèi)不得再次申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房。前兩年，京房字發(fā)過(guò)對(duì)于棄選的征求意見(jiàn)。當(dāng)時(shí)是說(shuō)3次降級(jí)。請(qǐng)注意，這次不是降級(jí)，而是3年內(nèi)不得申購(gòu)。
產(chǎn)權(quán)比例：按照價(jià)格占比確定
共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格肯定是大家最關(guān)心問(wèn)題之一。之前默認(rèn)的是，自住房?jī)r(jià)格大約為周圍房?jī)r(jià)的7成，未來(lái)再轉(zhuǎn)讓時(shí)也按照差價(jià)中的3成補(bǔ)交費(fèi)用。一個(gè)是市場(chǎng)價(jià)，一個(gè)是差價(jià)，二者不能簡(jiǎn)單相加等于全部。但是以后共有產(chǎn)權(quán)的房子，就不是這個(gè)算法了。從大前提看，共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià)，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤(rùn)為基礎(chǔ)，并考慮家庭購(gòu)房承受能力等因素綜合確定。銷售均價(jià)在土地供應(yīng)文件中予以明確。開(kāi)發(fā)商依據(jù)銷售均價(jià)，結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價(jià)格，價(jià)格浮動(dòng)范圍為±5%。
既然是政府和購(gòu)房人共有產(chǎn)權(quán)，那么雙方的各自產(chǎn)權(quán)份額如何確定？
征求意見(jiàn)稿中指出，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額，參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例確定；政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項(xiàng)目所在地區(qū)級(jí)代持機(jī)構(gòu)持有，也可由市級(jí)代持機(jī)構(gòu)持有。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是看搖號(hào)、選房時(shí)該項(xiàng)目周邊同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格，以這個(gè)價(jià)格來(lái)計(jì)算，共有產(chǎn)權(quán)房供地時(shí)定的價(jià)格占多大的比例，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)份額就占多大比例。
舉個(gè)例子，某個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房，供地的時(shí)候確定將來(lái)的銷售均價(jià)為3萬(wàn)元/平方米，在搖號(hào)、選房時(shí)該項(xiàng)目周邊同地段、同品質(zhì)的普通商品住房?jī)r(jià)格是4萬(wàn)元/平米的話，那么購(gòu)房人占有的產(chǎn)權(quán)份額就是四分之三，也就是75%，另外25%則是政府占有的產(chǎn)權(quán)份額。
征求意見(jiàn)稿中，共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)和共有份額比例，應(yīng)分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目土地上市前和房屋銷售前，由代持機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并由住建委同市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國(guó)土委共同審核后確定。評(píng)估及確定結(jié)果應(yīng)面向社會(huì)公開(kāi)。
當(dāng)申請(qǐng)家庭選定了共有產(chǎn)權(quán)住房，夫妻雙方應(yīng)共同與開(kāi)發(fā)商、代持機(jī)構(gòu)簽訂三方購(gòu)房合同，作為購(gòu)房家庭產(chǎn)權(quán)份額的共同共有人，未成年子女為同住人。共有產(chǎn)權(quán)住房的合同范本將由市住建委會(huì)同市工商局制定。
購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房的，購(gòu)房人可以按照政策性住房有關(guān)貸款規(guī)定申請(qǐng)住房公積金、商業(yè)銀行等購(gòu)房貸款。也就是說(shuō)，購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)貸款，可以享受貸款針對(duì)政策房的優(yōu)惠政策?！　×硗?，在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記（也就是過(guò)去的房產(chǎn)證）時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)住房的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為“共有產(chǎn)權(quán)住房”。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)會(huì)發(fā)放給購(gòu)房人，證書(shū)在附記欄注記共有人姓名、共有方式及共有份額等內(nèi)容。已經(jīng)購(gòu)買的共有產(chǎn)權(quán)住房如何出租或者出售，也是大家關(guān)心的問(wèn)題。征求意見(jiàn)稿里是這么寫的，已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，所得租金收入按照購(gòu)房人與代持機(jī)構(gòu)所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例進(jìn)行分配。
舉個(gè)例子，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額如果是75%，房子出租的月租金為4000元，那么每月購(gòu)房人拿到手的租金就應(yīng)是3000元。征求意見(jiàn)稿提出，購(gòu)房人應(yīng)在市級(jí)代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房條件的家庭出租。今后的共有產(chǎn)權(quán)房只能放在這平臺(tái)上，其他的渠道都有風(fēng)險(xiǎn)。而且，所有中介也要注意，不得違規(guī)代理共有產(chǎn)權(quán)住房出售、出租等業(yè)務(wù)！這個(gè)平臺(tái)由北京市保障房建設(shè)投資中心建立，為共有產(chǎn)權(quán)住房的出租和再上市出售服務(wù)，具體的實(shí)施細(xì)則由市住建委另行制定。
下面說(shuō)再上市出售。上面的出租內(nèi)容已經(jīng)和很多大V傳的不同，下面的出售環(huán)節(jié)，更是和大V們轉(zhuǎn)發(fā)的“封閉運(yùn)行”不一樣。共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住建委（房管局）提交申請(qǐng)，由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)?；刭?gòu)價(jià)格按購(gòu)買價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定。回購(gòu)的房屋繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。
這里再上市分為三種情況：
1、購(gòu)房人向原分配區(qū)住建委（房管局）提交上市申請(qǐng)，明確出售價(jià)格。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買。
2、代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，購(gòu)房人可在代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額信息，轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭。新購(gòu)房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。
3、共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)經(jīng)協(xié)商一致，可共同向其他符合本市住房限購(gòu)條件家庭轉(zhuǎn)讓房屋。新購(gòu)房人取得商品住房產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占產(chǎn)權(quán)份額獲得轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的相應(yīng)部分。
另外，購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年，也可按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買政府份額后獲得商品房產(chǎn)權(quán)。
特別提示：如果征求意見(jiàn)稿不再改動(dòng)，而是按照現(xiàn)在的行文正式印發(fā)，那么以后的共有產(chǎn)權(quán)房業(yè)主，如果不是為了省去幾百元上千元的費(fèi)用，就沒(méi)必要自己辦契稅了。反正是按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的日期算。催著開(kāi)發(fā)商盡快把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)就行。

既然可以再上市，那么再上市出售的價(jià)格如何確定？
征求意見(jiàn)稿規(guī)定，代持機(jī)構(gòu)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、購(gòu)房人購(gòu)買政府份額的房屋價(jià)格，應(yīng)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)參照周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定。購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于評(píng)估價(jià)格的，代持機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房人提出的轉(zhuǎn)讓價(jià)格予以回購(gòu)。已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭通過(guò)購(gòu)買、繼承、受贈(zèng)等方式取得其他住房的, 應(yīng)當(dāng)按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買政府份額，取得商品住房產(chǎn)權(quán)后實(shí)現(xiàn)退出，或由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)其所有的產(chǎn)權(quán)份額。
最后，還有兩條很實(shí)際的問(wèn)題。收房時(shí)要繳納的公共維修資金，是共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)全額繳納住宅專項(xiàng)維修資金。共有產(chǎn)權(quán)住房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)也是由購(gòu)房人承擔(dān)。據(jù)分析，這是因?yàn)橘?gòu)房人是房屋的唯一使用方，所以承擔(dān)使用環(huán)節(jié)的費(fèi)用。而對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買和再上市時(shí)的稅費(fèi)問(wèn)題，購(gòu)房人則是只負(fù)擔(dān)其產(chǎn)權(quán)份額比例的稅款。
監(jiān)督管理：弄虛作假10年內(nèi)禁止申請(qǐng)政策房
在前面已經(jīng)提到了，現(xiàn)在照顧后臺(tái)的1萬(wàn)多中介從業(yè)人員，在這里再做個(gè)重復(fù)說(shuō)明。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其人員不得違規(guī)代理共有產(chǎn)權(quán)住房出售、出租等業(yè)務(wù)。其次，對(duì)于弄虛作假的處罰，共有產(chǎn)權(quán)住房比自住房更加嚴(yán)厲。估計(jì)大家閱讀到這里已經(jīng)很累了。經(jīng)查實(shí)，申請(qǐng)人不如實(shí)申報(bào)、變更家庭戶籍、人口、住房、婚姻等狀況，偽造或提供不真實(shí)相關(guān)證明材料，申請(qǐng)時(shí)書(shū)面承諾騰退所租住的公共租賃住房、公有住房，在規(guī)定期限內(nèi)拒不騰退的，禁止其10年內(nèi)再次申請(qǐng)本市各類保障性住房和政策性住房，
并按以下情形處理：
1、已取得資格的，由區(qū)住建委（房管局）取消其購(gòu)買資格；

2、已簽約的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)與其解除購(gòu)房合同，購(gòu)房家庭承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任；
3、已購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房的，由代持機(jī)構(gòu)責(zé)令其騰退住房，收取住房占用期間的市場(chǎng)租金，住房騰退給代持機(jī)構(gòu)后，由代持機(jī)構(gòu)退回購(gòu)房款。
共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人、同住人違反購(gòu)房合同，且拒不按代持機(jī)構(gòu)要求改正的，房屋所在地區(qū)住房保障管理部門可以責(zé)令其騰退住房，禁止其10年內(nèi)再次申請(qǐng)本市各類保障性住房和政策性住房。此外，此次共有產(chǎn)權(quán)住房還納入了信用管理。申請(qǐng)人、購(gòu)房人、同住人以及相關(guān)單位和個(gè)人有違反本辦法規(guī)定的情形的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市規(guī)定，將相關(guān)行政處理決定納入本市信用信息管理系統(tǒng)。申請(qǐng)家庭成員在本市信用信息管理系統(tǒng)中記載有違法違規(guī)或嚴(yán)重失信行為的，區(qū)住建委（房管局）依據(jù)相關(guān)規(guī)定限制該家庭申請(qǐng)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房。

作者: 溫柔石頭 時(shí)間: 2017-8-4 09:10
習(xí)總說(shuō)：房子是用來(lái)住滴，不是炒滴。。
雄安模式展開(kāi)。

作者: 溫柔石頭 時(shí)間: 2017-9-6 09:13

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安徽最大房企面臨資金危機(jī)申請(qǐng)破產(chǎn) 樓盤虧本大甩賣

2017-09-06 06:13:33
來(lái)源：櫻桃小房子

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獨(dú)家｜安徽最大房企去年拿地太猛，已面臨資金危機(jī)！地王只能虧本大甩賣櫻桃小房子，一個(gè)沉淪于房地產(chǎn)江湖十年的財(cái)經(jīng)女記者，敢于報(bào)道真相，善于挖掘獨(dú)家。
來(lái)源：櫻桃小房子（ytxfz8）；作者：陳小瑛今天櫻桃小房子接到線報(bào)：安徽最大房企，文一集團(tuán)，遭遇資金危機(jī)，申請(qǐng)破產(chǎn)，合肥市不同意，安徽省政府已介入調(diào)查。因去年拿地太猛，現(xiàn)在有三個(gè)樓盤在虧本大甩賣！
怎么這么快就要破產(chǎn)了？簡(jiǎn)直不可思議，連我都懷疑真假。雖然我打電話問(wèn)文一集團(tuán)，對(duì)方矢口否認(rèn)，表示破產(chǎn)是謠言，但我隨后向地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士打聽(tīng)了下，卻都說(shuō)它真的出現(xiàn)資金問(wèn)題了！

1我們先來(lái)了解下文一集團(tuán)，它在全國(guó)沒(méi)什么名氣，但卻是安徽省本土最大的房企，公司網(wǎng)站上稱是全國(guó)排名兩百多位的民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)，全國(guó)房企50強(qiáng)。

前50強(qiáng)倒是他們自己吹牛逼，我查了下中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)做出2017年上半年的排名，文一集團(tuán)排108位。

下面是公司網(wǎng)站上的介紹：

當(dāng)然文一集團(tuán)不止是有地產(chǎn)，還有別的業(yè)務(wù)。

好歹也還是有點(diǎn)實(shí)力，怎么會(huì)突然面臨破產(chǎn)嗎？這就要從它去年的激進(jìn)擴(kuò)張說(shuō)起了。
2作為合肥最大的地頭蛇，文一2014、2015年在合肥的拿地和銷售勉強(qiáng)平衡。其中，2015年在合肥土地市場(chǎng)共收獲8宗693.64畝地，耗資62.78億元，隨著銷售轉(zhuǎn)暖，意外成為市場(chǎng)大贏家。
嘗到了甜頭后，文一在2016年就跟打了雞血一樣，在合肥花費(fèi)了166.7億拿地，而在合肥全年銷售額只有115億。

在合肥，文一地產(chǎn)的銷售額，確實(shí)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了在合肥布局的一線房企，比萬(wàn)科多出了近一倍。

這業(yè)績(jī)讓文一地產(chǎn)驕傲了，拿地的信心爆棚，當(dāng)然，也與大環(huán)境有關(guān)，2016年合肥樓市異?；鸨?，房?jī)r(jià)同比上漲50%以上，一房難求，地王頻出。

來(lái)自于整個(gè)二線城市的行情爆發(fā)，包括其他城市的銷售業(yè)績(jī)?cè)趦?nèi)，2016年，文一地產(chǎn)銷售額達(dá)272億元，位列百億房企榜單第60名，較2015年125億增117.6%。

房子好賣，那就拼命拿地，2016年，文一166.7億在合肥拿了8塊地，總計(jì)1299.33畝地，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，如下圖。

其中，文一塘溪津門是最大的一塊，總價(jià)76.89億元，住宅部分溢價(jià)400%，力壓融創(chuàng)、萬(wàn)科、置地、綠地等一線房企，是合肥總價(jià)地王。
文一地產(chǎn)高管公開(kāi)對(duì)媒體稱，“快”是文一地產(chǎn)發(fā)展的根本，拿地到開(kāi)工甚至到開(kāi)盤一般時(shí)間為4~6個(gè)月，16~24個(gè)月基本實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目結(jié)算。文一地產(chǎn)在合肥常是數(shù)十個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目資金并聯(lián)，為文一地產(chǎn)提供了大量現(xiàn)金流。
但文一地產(chǎn)的高管可能沒(méi)有想過(guò)，這種如意算盤高周轉(zhuǎn)率，是建立在行情火爆的前提下。一旦行情轉(zhuǎn)淡，銷售去化難，一切都不成立了。3
不止是在合肥，文一還渴望改變單一布局，進(jìn)軍其它二線城市。2016年6月，文一地產(chǎn)還通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的方式成為上市公司中發(fā)科技的實(shí)際控制人。2016年7月，文一地產(chǎn)以總價(jià)5.53億元競(jìng)得武漢東西湖一塊居住用地，樓面價(jià)45556元/平方米，溢價(jià)率208.59%。
2016年9月，文一地產(chǎn)以5.5億元總代價(jià)，溢價(jià)率217%，樓面價(jià)9838元/平方米，競(jìng)得南昌青山湖區(qū)單價(jià)“地王”。文一拿的地都是2016年前三季度，基本上都是高價(jià)地。
而去年四季度，合肥迎來(lái)限購(gòu)、限價(jià)、限地王等調(diào)控政策，市場(chǎng)驟然降溫，不少樓盤都面臨去化難問(wèn)題。今年合肥樓市形勢(shì)更加嚴(yán)峻，文一地產(chǎn)在合肥的多個(gè)高價(jià)項(xiàng)目面臨考驗(yàn)。
舉牌的時(shí)候風(fēng)光無(wú)限，拿到手卻成了燙手山芋。沒(méi)錢是最大的掣肘。文一塘溪津門近77億的地王開(kāi)發(fā)，融資是個(gè)難題，直到上個(gè)月市場(chǎng)才爆出，該地王已易主，文一僅占10%，平安資管占90%。這個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)一共變更了三次：
2016年5月24日，深圳平安大華匯通財(cái)富管理有限公司收購(gòu)了安徽瑞泰置業(yè)有限公司90%股權(quán)；2017年6月27日，文一地產(chǎn)有限公司購(gòu)回了深圳平安大華匯通財(cái)富管理有限公司手中的90%股權(quán)；
2017年6月29日，深圳平安大華匯通財(cái)富管理有限公司收購(gòu)了文一地產(chǎn)有限公司90%股權(quán)。這是怎么回事呢？櫻桃小房子（ytxfz8）請(qǐng)金融圈專業(yè)的人士幫我分析了下。
深圳平安大華匯通財(cái)富管理有限公司是平安大華基金的子公司，應(yīng)該屬于明股實(shí)債的資管計(jì)劃。這種融資方式的時(shí)間，基本上是18個(gè)月，從前兩個(gè)看，差不多一年左右就回購(gòu)了，然后同一時(shí)間平安又入股了。這種情況有三種：一，第一次融資規(guī)定一年就還款，然后進(jìn)行了第二次融資；二，一年還款了，然后平安入股；三，還不了款，平安實(shí)際上接手了文一的股權(quán)。
目前來(lái)說(shuō)，應(yīng)該還只是平安的一個(gè)資管計(jì)劃，占有該地王項(xiàng)目90%的股權(quán)，而實(shí)際上是以整個(gè)文一地產(chǎn)公司作為擔(dān)保的。只要項(xiàng)目能如期還款給平安，那就沒(méi)問(wèn)題，還不了款，平安再以90%的股東身份作為處置權(quán)。4
文一是否到了破產(chǎn)的地步，我目前尚無(wú)法從官方得到確認(rèn)，但文一的資金問(wèn)題，確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了。今年3月，文一以2.24億元轉(zhuǎn)讓了合淮路地塊的40%股權(quán)和債權(quán)給泰禾地產(chǎn)。
同時(shí)，名下的項(xiàng)目，開(kāi)始虧本大甩賣，以盡快回籠資金。粉絲提供給我的合肥目前在售要虧本的項(xiàng)目有如下：

文一地產(chǎn)就占了三個(gè)項(xiàng)目，其中，8月份開(kāi)盤的地王塘溪津門售價(jià)2.2-2.5萬(wàn)，樓面成本價(jià)就到了2萬(wàn)，還不算其它建筑成本、營(yíng)銷成本、財(cái)務(wù)成本。蓄客一年時(shí)間，第一次還只敢開(kāi)400套，這樣才能保證賣的不錯(cuò)。這個(gè)地王項(xiàng)目，基本上決定了文一的生死，因?yàn)檎加玫馁Y金成本太高了。
所以不管什么項(xiàng)目，只能按照市場(chǎng)定價(jià)，甚至不惜降價(jià)大甩賣，比如文一豪門金地從2.2萬(wàn)降到1.7萬(wàn)，參加銀行團(tuán)購(gòu)就是1.5萬(wàn)/平米。只為了盡快回籠資金。其實(shí)合肥因降價(jià)維權(quán)的已經(jīng)不是一起兩起了，如下圖，久違的感覺(jué)。

回到文一，除了降價(jià)虧本甩賣，還在發(fā)動(dòng)內(nèi)部員工買房。文一將濱湖地塊建40年產(chǎn)權(quán)公寓，賣給員工，均價(jià)7000元/㎡，采取以下支付方式：

現(xiàn)在合肥調(diào)控才一年，就出現(xiàn)了房企資金問(wèn)題，要是調(diào)控持續(xù)個(gè)三五年呢，恐怕又有一批高潮時(shí)瘋狂拿地的房企要倒塌。實(shí)際上，在上一輪調(diào)控中，合肥就有幾個(gè)當(dāng)?shù)卦?jīng)盛極一時(shí)的房企比如元一、藍(lán)鼎，因?yàn)榀偪窦みM(jìn)拿地王，最后資金鏈斷裂，轟然倒下。
教訓(xùn)總是容易被忘記，沒(méi)有親身經(jīng)歷，不知道痛。大家不要覺(jué)得這是個(gè)例，實(shí)際上這還只是開(kāi)始，你現(xiàn)在看到的樓市瘋狂，不久都會(huì)終結(jié)的，沒(méi)有哪個(gè)城市可以獨(dú)善其身，只是先后的輪候罷了。

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