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巢湖論壇

標題: 公開征求意見！事關合肥商品房預售！ [打印本頁]

作者: wwwccc 時間: 2023-2-2 11:18
標題: 公開征求意見！事關合肥商品房預售！

關于公開征求

《合肥市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》

（征求意見稿）意見的通知

為進一步加強商品房預售資金監(jiān)管，促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部等三部門關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見精神，結(jié)合我市實際，我局牽頭對原《合肥市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》進行了修訂，現(xiàn)向社會各界公開征求意見。

有關單位和社會各界人士可在2023年3月3日前，將意見建議發(fā)送至郵箱：1973045967@qq.com，或通過本網(wǎng)站調(diào)查征集欄目直接留言。提出意見建議的單位和個人，請注明單位名稱或姓名、聯(lián)系電話等內(nèi)容。

附件：
1.合肥市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法（征求意見稿）
2.關于《合肥市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》（修訂稿）起草情況的說明

合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局
2023年2月1日      

合肥市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法

（征求意見稿）

第一條  為加強商品房預售資金監(jiān)督管理，防范交易風險、保障買受人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預售管理辦法》《最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行關于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）等有關規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品房項目預售資金的收存、撥付、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條  本辦法所稱商品房項目預售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的商品房（含住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)廠房、車位、車庫、倉儲及可預售的地下空間等，下同）在完成首次不動產(chǎn)登記前進行銷售，由買受人按合同約定支付的全部房款，包括定金、首付款、一次性付款、分期預付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款和其他形式的購房款等。

第四條  市住房保障和房產(chǎn)管理局負責全市范圍內(nèi)預售資金監(jiān)管工作指導和監(jiān)督，并負責組織實施市區(qū)范圍內(nèi)商品房預售資金監(jiān)管工作；各縣（市）房產(chǎn)（建設）主管部門負責本區(qū)域范圍內(nèi)的預售資金監(jiān)管工作（以下統(tǒng)稱監(jiān)管部門）。各區(qū)、開發(fā)區(qū)房產(chǎn)（住建）部門根據(jù)工作職責和市住房保障和房產(chǎn)管理局的委托，做好預售資金監(jiān)督管理工作。

人民銀行分支機構(gòu)按照賬戶管理有關規(guī)定，負責指導監(jiān)管銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作，銀保監(jiān)部門負責對監(jiān)管銀行預售資金監(jiān)管的操作風險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查。

第五條  本市范圍內(nèi)具備監(jiān)管能力、服務水平、良好資信的銀行，可確定為承接商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行）。被確定為監(jiān)管銀行，應當通過監(jiān)管部門門戶網(wǎng)站予以公示，并應當與市住房保障和房產(chǎn)管理局簽訂合作協(xié)議。市住房保障和房產(chǎn)管理局建立監(jiān)管銀行考核評價制度，并根據(jù)考評結(jié)果適時調(diào)整監(jiān)管銀行。

第六條  設立商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶的銀行，應當根據(jù)本辦法的規(guī)定及有關協(xié)議約定，密切配合監(jiān)管部門共同做好商品房預售資金監(jiān)管工作。監(jiān)管銀行應當對承接商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的分支機構(gòu)嚴格監(jiān)督，定期檢查，及時處置違規(guī)行為，并承擔相應經(jīng)濟、法律責任。

第七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可前，應當在監(jiān)管銀行分支機構(gòu)設立預售資金監(jiān)管賬戶，一次預售許可申請對應一個監(jiān)管賬戶，鼓勵一個項目開設一個監(jiān)管賬戶，原則上一個項目不超過5個監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶實行?？顚簟？顚４妗？顚Ｓ谩⑷瘫O(jiān)管。

監(jiān)管賬戶應當在《商品房預售許可證》《商品房買賣合同》中載明，并在監(jiān)管部門門戶網(wǎng)站和商品房銷售現(xiàn)場顯著位置進行公示。

第八條  監(jiān)管部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及監(jiān)管銀行三方應當簽訂《商品房預售資金監(jiān)管賬戶監(jiān)管協(xié)議》（以下簡稱監(jiān)管協(xié)議），明確各方權利、義務、責任和監(jiān)管額度等內(nèi)容。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首次申請商品房預售許可時，應當提交項目詳細的開發(fā)建設方案，明確項目每個樓棟開竣工時間、監(jiān)管賬戶分類設立、項目投資、施工序時進度、分期預售、資金使用等分類計劃安排，并提交預售資金監(jiān)管協(xié)議。

第十條監(jiān)管賬戶設立后原則上不得變更，確需變更的，應經(jīng)監(jiān)管部門審核同意。監(jiān)管賬戶發(fā)生變更的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將原監(jiān)管賬戶余額劃轉(zhuǎn)至變更后的監(jiān)管賬戶，賬戶變更信息應在售樓現(xiàn)場進行公示，并書面告知相關銀行及買受人。

第十一條  買受人支付預售款前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人出具《商品房預售資金繳款通知書》，并指導買受人通過專用POS機、銀行轉(zhuǎn)賬等方式直接存入對應的監(jiān)管賬戶；買受人憑《商品房預售資金繳款通知書》回執(zhí)及銀行進賬單（繳款回單）向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換領繳款票據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將預售資金直接收存至監(jiān)管賬戶以外的任何其他賬戶。買受人申請購房貸款的，發(fā)放貸款單位（銀行、住房公積金管理中心）應當按照借款合同約定的時間和金額將貸款直接劃轉(zhuǎn)至對應的監(jiān)管賬戶。

第十二條  監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預售資金分為監(jiān)管額度內(nèi)資金（以下稱重點監(jiān)管資金）和一般監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金是監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度，根據(jù)商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定。由監(jiān)管部門依據(jù)不低于上年度市建設工程造價管理部門測算的商品房建設工程綜合造價的1.3倍，加上30％不可預見費用核定。全裝修預售項目重點監(jiān)管資金在毛坯建設工程造價基礎上按照每平方米增加1000元。

監(jiān)管部門根據(jù)項目存在的風險、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級、市場變化等情況，可適當調(diào)整重點監(jiān)管資金額度。

第十三條  監(jiān)管賬戶中重點監(jiān)管資金應當專款專用于有關工程建設，包括項目建設必需的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出。

第十四條  監(jiān)管賬戶中超出重點監(jiān)管資金的部分為一般監(jiān)管資金，可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用，優(yōu)先用于預售項目工程建設和支付退房款、稅款、項目抵押貸款等。

第十五條  預售項目中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持、代建和商業(yè)綜合體部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在項目首次預售前，單獨開設監(jiān)管賬戶，并參照預售工程確定重點監(jiān)管資金額度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當優(yōu)先將已售住宅監(jiān)管賬戶產(chǎn)生的一般監(jiān)管資金按照一定比例轉(zhuǎn)入該單獨開設的監(jiān)管賬戶。

第十六條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出資金使用申請，經(jīng)監(jiān)管部門核實同意，監(jiān)管銀行應于2個工作日內(nèi)完成撥付。

第十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用重點監(jiān)管資金時，應當向監(jiān)管部門提交《商品房預售資金重點監(jiān)管資金撥付申請表》及以下資料：

（一）項目用款計劃；

（二）監(jiān)管賬戶對賬單；

（三）用于支付購買建筑材料、設備或租賃設備的，應當提供采購（租賃）合同；

（四）用于支付施工單位工程款的，應當提供施工合同和施工單位、工程監(jiān)理單位出具的工程進度和用款證明;

（五）用于支付退房款的，應當提供退房協(xié)議、買受人身份證明等；

（六）其他需要的相關材料。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用一般監(jiān)管資金時，需向監(jiān)管部門提交《商品房預售資金一般監(jiān)管資金撥付申請表》及用款說明等相關資料。

第十八條監(jiān)管賬戶留存余額達到重點監(jiān)管資金總額5%以后，方可申請撥付重點監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金原則上按以下工程進度節(jié)點撥付。

（一）達到正負零的，毛坯商品房項目重點監(jiān)管資金額度留存70%以外部分可以支取使用，全裝修商品房項目重點監(jiān)管資金額度留存75%以外部分可以支取使用。

（二）達到主體結(jié)構(gòu)二分之一的，毛坯商品房項目重點監(jiān)管資金額度留存60%以外部分可以支取使用，全裝修商品房項目重點監(jiān)管資金額度留存65%以外部分可以支取使用。

（三）達到主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)模魃唐贩宽椖恐攸c監(jiān)管資金額度留存40%以外部分可以支取使用，全裝修商品房項目重點監(jiān)管資金額度留存50%以外部分可以支取使用。

（四）完成外立面、門窗安裝、腳手架拆除的，毛坯商品房項目重點監(jiān)管資金額度留存25%以外部分可以支取使用，全裝修商品房項目重點監(jiān)管資金額度留存35%以外部分可以支取使用。

（五）完成竣工驗收備案的，重點監(jiān)管資金額度留存5%以外部分可以支取使用。

（六）完成不動產(chǎn)首次登記、監(jiān)管協(xié)議無其他約定的，可以解除商品房預售資金監(jiān)管。

監(jiān)管部門應當根據(jù)工作實際，在達到規(guī)劃設計總層數(shù)二分之一、主體結(jié)構(gòu)封頂和竣工驗收備案等至少三個使用節(jié)點，結(jié)合實地勘驗進行審核。

第十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為保項目交付確需支付必要的工程款、材料預訂款等情形的，經(jīng)項目所在地政府、開發(fā)區(qū)管委會審核，監(jiān)管部門可以調(diào)整建設工程節(jié)點撥付比例。

第二十條  監(jiān)管部門應當自受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)撥付商品房預售資金申請之日起2個工作日內(nèi)辦結(jié)，經(jīng)審核符合撥付條件的，出具《商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶資金撥付通知書》（以下簡稱《通知書》）。有下列情形之一的，不予核準并書面告知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：

（一）超出監(jiān)管部門核準數(shù)額的；

（二）收款單位與申請用途不符的；

（三）前一筆用款未按照核準用途使用且未糾正的；

（四）其他不應撥付的情形。

一份通知書只能簽開一張與之記載事項完全一致的支票。

監(jiān)管賬戶被人民法院凍結(jié)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商品房建設工程款債權人、材料款債權人、租賃設備款債權人等請求以預售資金監(jiān)管賬戶資金支付工程建設進度款、材料款、設備款等項目建設所需資金，或者購房人因購房合同解除申請退還購房款，經(jīng)監(jiān)管部門審核同意的，監(jiān)管銀行應當及時支付，并將付款情況及時向人民法院報告。

第二十一條  根據(jù)市房地產(chǎn)行政主管部門評定達到誠信企業(yè)標準的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以憑其監(jiān)管銀行以外符合條件的商業(yè)銀行出具的不可撤銷的見索即付現(xiàn)金保函，替換一定比例的重點監(jiān)管資金額度。

第二十二條  監(jiān)管項目存在重大風險隱患，監(jiān)管部門可以根據(jù)實際需要，由項目所在地政府、開發(fā)區(qū)管委會申請并建立應急監(jiān)管賬戶，實行監(jiān)管資金封閉管理，優(yōu)先用于本項目工程建設和保交付相關資金支出，監(jiān)管銀行應當積極予以配合。

第二十三條  監(jiān)管項目完成房屋不動產(chǎn)首次登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請取消該項目預售資金監(jiān)管，憑監(jiān)管部門出具的《商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶取消監(jiān)管通知書》到監(jiān)管銀行辦理注消監(jiān)管賬戶手續(xù)。

監(jiān)管項目控股公司在本市行政區(qū)域內(nèi)開發(fā)的其他商品住房項目存在建設資金風險的，在監(jiān)管項目完成房屋不動產(chǎn)首次登記后，其控股公司應優(yōu)先將監(jiān)管項目剩余監(jiān)管資金用于在本市行政區(qū)域內(nèi)開發(fā)的其他風險商品房項目保交樓工程建設。

第二十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由監(jiān)管部門責令其限期整改，并可暫停其監(jiān)管資金撥付，記入企業(yè)信用檔案，逾期未改正的可暫停其商品房預售和合同網(wǎng)簽備案，造成嚴重后果的，依法追究其法律責任：

（一）未按規(guī)定將商品房預售資金全部存入監(jiān)管賬戶的；

（二）變相逃避商品房預售資金監(jiān)管的；

（三）未按規(guī)定使用商品房預售資金的；

（四）提供虛假申報材料套取工程建設資金的；

（五）挪用商品房預售監(jiān)管資金的；

（六）未按規(guī)定按月足額向項目農(nóng)民工工資專用賬戶撥付人工費的；

（七）其他違反本辦法或監(jiān)管協(xié)議的行為。

第二十五條  施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或通過其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)套取監(jiān)管資金的，施工單位未按規(guī)定使用監(jiān)管資金的，由市、縣（市）區(qū)相關行業(yè)主管部門對相關責任單位和責任人予以處理，并將其不良行為記入企業(yè)信用系統(tǒng)，向社會公示。

第二十六條  監(jiān)管銀行應當嚴格按照預售資金三方監(jiān)管協(xié)議，指定專人負責預售資金監(jiān)管工作，做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，定期與本級監(jiān)管部門進行對賬，配合監(jiān)管部門開展預售資金監(jiān)管執(zhí)法檢查工作。監(jiān)管銀行未及時將預售資金錄入監(jiān)管系統(tǒng)、未將購房貸款直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管專用賬戶的、經(jīng)監(jiān)管部門審核同意后未及時支付的，監(jiān)管部門可按照協(xié)議約定，暫停該銀行新開設預售資金監(jiān)管賬戶業(yè)務，給買受人造成損失的，應當依法承擔責任。

監(jiān)管銀行未經(jīng)監(jiān)管部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任。

第二十七條  監(jiān)管部門工作人員玩忽職守、徇私舞弊，有應當核準撥付資金而不及時核準、不應當核準撥付資金而核準等情形的，依法依規(guī)予以處理。

第二十八條  市住房保障和房產(chǎn)管理局應當依據(jù)本辦法制定實施細則，明確工作流程、辦事程序、撥付標準等，擬定《商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶監(jiān)管協(xié)議書》文本，推行監(jiān)管賬戶開設，資金申請、審核、撥付，監(jiān)管賬戶取消等業(yè)務“全程網(wǎng)辦”，提高監(jiān)管效率。

第二十九條  本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期3年。已納入監(jiān)管的項目（樓幢）按照原規(guī)定執(zhí)行。

信息來源：合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局

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