與物業(yè)有糾紛的巢湖人看過來！法院教你正確打開方式……

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物業(yè)服務行業(yè)涉及到千家萬戶，出現物業(yè)糾紛也在所難免。如何在物業(yè)糾紛中正確維護自己的合法權益？

問：房子質量差，墻體開裂，下雨天漏水，墻上都發(fā)霉，還可以?。繂栴}這么多，只知道讓我交物業(yè)費？物業(yè)費交可以，我自己修房子的錢給我補上或者抵扣物業(yè)費。

答：房屋質量問題不可以拒交物業(yè)費，也不能以此為由抵扣物業(yè)費。交房之前發(fā)現的質量問題，可以要求開發(fā)商整改；交房之后處在保修期內的，可以要求開發(fā)商進行整改；已過保修期的房屋質量問題可以向物業(yè)公司反映情況，并由物業(yè)公司向房管部門提出維修基金使用申請。

問：我房子都沒住過，空關著的呀，從來沒有體驗過他們的物業(yè)服務的咯，我也不需要他們?yōu)槲姨峁┓?，物業(yè)費我也就沒有必要交了。

答：房屋空關不可以拒交物業(yè)費?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條中規(guī)定“物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持?！蔽飿I(yè)服務是針對全體業(yè)主的，具有共同性。物業(yè)是著眼于提高整個小區(qū)的居住環(huán)境的，包括對于小區(qū)的公共部門的清潔、綠化、維護等工作，單個業(yè)主稱自己沒有享受或者說沒必要享受小區(qū)物業(yè)服務，不能作為拒交物業(yè)費的抗辯。

問：那個誰誰誰違章搭建，搞得我們家采光、出行受影響，還影響整個小區(qū)的環(huán)境，向物業(yè)反映了都沒有結果的，物業(yè)不出面解決，我是不會交物業(yè)費的。

答：鄰居違章搭建不可以拒交物業(yè)費。有問題，找物業(yè)，“我不聽我不聽，反正物業(yè)公司要給我解決。”有些業(yè)主夸大了物業(yè)公司的職能，其實物業(yè)公司沒有任何行政權力，它可以對業(yè)主進行規(guī)勸、制止，報告業(yè)委會和有關行政管理部門，但是它既不能揮起拳頭粉碎違建，也不能坐在原告席起訴你的鄰居拆違；權益受到侵害的業(yè)主有權向人民法院起訴。

問  我家里被偷了，經濟損失怎么算，物業(yè)公司提供的什么服務，物業(yè)費我不交的。
答  家中被盜不可以拒交物業(yè)費。遭遇家中被盜的業(yè)主應當及時報警交由警察處理。物業(yè)管理服務合同約定的保安服務，僅指物業(yè)管理企業(yè)為了維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序和物業(yè)使用的安全而實施的必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動。


問：我沒有跟這個物業(yè)公司簽過合同，憑什么讓我交物業(yè)費，我不會交的。

答：個人沒有和物業(yè)公司簽合同不可以拒交物業(yè)費。前期物業(yè)服務合同：在物業(yè)建成后，業(yè)主大會成立之前，開發(fā)商選聘物業(yè)公司，與其簽訂前期物業(yè)服務合同，在商品房預售合同中，應當包括前期物業(yè)管理的內容；業(yè)主大會、業(yè)委會成立以后，《物業(yè)管理條例》規(guī)定由業(yè)主大會選聘物業(yè)公司，業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務合同。也就是說，業(yè)主個人是不與物業(yè)公司簽合同的。

問：樓上鄰居裝修搞得我們家漏水、滲水，我反映多少次了，讓物業(yè)公司監(jiān)督一下，管一管，他們物業(yè)公司都不理睬不作為，物業(yè)費我不交。

答：鄰居房屋滲水導致的損失不可以拒交物業(yè)費。業(yè)主與物業(yè)公司之間是物業(yè)服務合同，物業(yè)公司管理的范圍是公共部位和公共設施，業(yè)主因為樓上業(yè)主的原因導致的自家房屋內部滲水，物業(yè)公司不承擔維修義務，房屋所遭受的損失應當向樓上業(yè)主主張賠償。

       如上圖，物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主之間的矛盾周而復始，不斷激化。物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主的小伙伴們，畢竟抬頭不見低頭見的，物業(yè)公司積極作為，積極反饋，業(yè)主盡量理解和體諒，大家和睦共處，才能共同提高生活質量，營造良好的生活環(huán)境。

業(yè)主維權小貼士

1、對于房屋質量問題

相關法律條文
一、《中華人民共和國合同法》

第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。
第一百一十一條 質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。

二、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

2、對于鄰居違建、裝修導致的漏水、采光等問題
     相鄰業(yè)主可以依法向人民法院起訴相鄰關系糾紛，并根據情況要求其承擔損害賠償責任。
相關法律條文
《中華人民共和國物權法》

第八十四條 不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。
第八十九條 建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。
第九十二條 不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。
3、對于物業(yè)合同約定的公共部位養(yǎng)護不到位的問題
      業(yè)主可以要求物業(yè)公司繼續(xù)履行物業(yè)服務合同，未履行服務、管理職能或履行服務、管理職能不符合約定的，業(yè)主可對物業(yè)費的交納行使抗辯權。另外，物業(yè)公司因未依職責對小區(qū)的公用設施進行定期檢查、維護或及時搶修，導致公用設施不能正常使用的，物業(yè)管理企業(yè)應當及時排除妨礙；給業(yè)主造成損害的，還應當承擔損害賠償責任。
相關法律條文
《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第三條 物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
4、對于物業(yè)公司擅自提高收費標準、擴大收費范圍的問題
     業(yè)主可以違規(guī)收費為由提出抗辯，并要求物業(yè)公司退還已經收取的違規(guī)費用。
相關法律條文
《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第五條 物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。
5、對于物業(yè)服務合同已經終止，但已經預收物業(yè)費的問題
        業(yè)主有權利要求物業(yè)公司返還已經收取的，尚未提供物業(yè)服務期間的物業(yè)費。
《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第九條 物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還已經預收，但尚未提供物業(yè)服務期間的物業(yè)費的，人民法院應予支持。
（來源：含山縣人民法院）