錢(qián)花了，房子卻沒(méi)了！多地爛尾樓業(yè)主“集體停貸”

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據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，近期多地爛尾樓業(yè)主都發(fā)布聲明，要強(qiáng)制停止償還貸款，直至相關(guān)項(xiàng)目完全復(fù)工為止，涉及城市包括河南省的鄭州、商丘、新鄉(xiāng)、南陽(yáng)、周口，以及山西、江蘇、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多省份內(nèi)的城市。

鄭州一網(wǎng)紅樓盤(pán)業(yè)主停貸
以鄭州的問(wèn)題樓盤(pán)為例，名門(mén)翠園因停工時(shí)間長(zhǎng)、維權(quán)事件頻發(fā)，幾乎無(wú)人不曉。但在數(shù)年前，該項(xiàng)目曾經(jīng)大受追捧、開(kāi)盤(pán)熱賣(mài)，一度風(fēng)光無(wú)兩。


購(gòu)房者王君就是購(gòu)買(mǎi)了名門(mén)翠園的業(yè)主之一。


2017年，樓市正熱，王君和妻子賣(mài)掉一套二手房，選中鄭州金水區(qū)一個(gè)網(wǎng)紅熱盤(pán)——名門(mén)翠園，打算買(mǎi)來(lái)方便工作和孩子上學(xué)。沒(méi)想到，抱著兩歲女兒到售樓處買(mǎi)房那天，成為他人生中最追悔莫及的時(shí)刻。


2018年，名門(mén)翠園成為鄭州樓市“銷(xiāo)冠”，王君也沉浸在買(mǎi)房喜悅中。到2019年末，王君發(fā)現(xiàn)異常，自己千挑萬(wàn)選的項(xiàng)目，竟然停工了。


2019年10月，項(xiàng)目總包方在名門(mén)翠園門(mén)口貼出聲明，稱(chēng)名門(mén)嚴(yán)重拖欠工程款，項(xiàng)目工程進(jìn)展嚴(yán)重滯后。業(yè)主未在約定的時(shí)間收到房，與此同時(shí)，關(guān)于名門(mén)地產(chǎn)資金鏈斷裂的聲音開(kāi)始流出。      


2021年以來(lái)，名門(mén)地產(chǎn)旗下多項(xiàng)目接連停擺，更有員工投訴其拖欠工資，當(dāng)時(shí)經(jīng)人社局核實(shí)反饋，該公司經(jīng)營(yíng)不正常。

▎圖/企查查

企查查網(wǎng)站信息顯示，鄭州重量級(jí)地產(chǎn)企業(yè)—— 名門(mén)地產(chǎn)(河南)有限公司申請(qǐng)破產(chǎn)重整， 據(jù)了解，該公司累計(jì)執(zhí)行信息40余條，中建二局、廣發(fā)銀行、中融國(guó)際信托等，都曾將名門(mén)地產(chǎn)告上法庭，后者共35次被列為失信被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額達(dá)107億元。
一財(cái)?shù)膱?bào)道稱(chēng)，一份“名門(mén)翠園業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書(shū)”在網(wǎng)上流傳，業(yè)主稱(chēng)該項(xiàng)目自開(kāi)盤(pán)以來(lái)累計(jì)銷(xiāo)售金額近百億元，但逾期交房1000多日，目前仍全面停工。如果8月8日前項(xiàng)目未復(fù)工，翠園貸款買(mǎi)房的業(yè)主將停止償還貸款，直至交房辦妥房產(chǎn)證為止。


眼看樓盤(pán)復(fù)工艱難，王君迫于生活壓力，動(dòng)了“停貸”的念頭。數(shù)月前，王君便跟銀行溝通、申請(qǐng)直接停貸，銀行方面稱(chēng)業(yè)主與其屬于借貸關(guān)系、跟開(kāi)發(fā)商屬于買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，貸款停不了。


銀行挨個(gè)給業(yè)主打電話(huà)，稱(chēng)可以幫忙申請(qǐng)延期還款、最長(zhǎng)一年，等延緩期過(guò)后再還，但有的需要復(fù)利。


王君暫時(shí)按銀行的延期還款政策，緩解了幾個(gè)月的燃眉之急。不過(guò)，等12月到期后，王君也沒(méi)有繼續(xù)還款的打算。“如果全部停掉，銀行可能會(huì)起訴、直接拍賣(mài)房子、征信也會(huì)受影響，但我沒(méi)辦法，如果再繼續(xù)往里扔錢(qián)，就沒(méi)法生活了?！?/font>


名門(mén)翠園的另一名業(yè)主，也有類(lèi)似情況。據(jù)該業(yè)主稱(chēng)，她今年3月份就直接停掉了還款，沒(méi)有跟銀行溝通，6月份銀行找到她，說(shuō)可以申請(qǐng)延期到12月，不過(guò)要還3～6月的罰息。


“即便項(xiàng)目復(fù)工，我也不打算還，要等交房再說(shuō)，否則太多不穩(wěn)定因素。”“現(xiàn)在爛尾樓的解決看不到希望，但是業(yè)主一邊還房租、一邊還房貸，其實(shí)生活都很艱難?！币晃煌瑯邮敲T(mén)翠園業(yè)主的律師稱(chēng)，聽(tīng)說(shuō)小區(qū)很多人已經(jīng)停了，其他業(yè)主在如今環(huán)境下也處境艱難，如果下月不復(fù)工就準(zhǔn)備停了。

武漢時(shí)代新城項(xiàng)目業(yè)主停貸

據(jù)每經(jīng)房產(chǎn)的消息，近日在網(wǎng)絡(luò)熱傳的“武漢時(shí)代新城全體業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書(shū)”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)告知書(shū)）顯示，“武漢市漢南時(shí)代新城項(xiàng)目逾期交房數(shù)月，業(yè)主多次現(xiàn)場(chǎng)維權(quán)仍無(wú)實(shí)質(zhì)進(jìn)展，數(shù)千戶(hù)業(yè)主（已售房源且未結(jié)清貸款）決定，若該項(xiàng)目在限定時(shí)間（2022年8月1日）內(nèi)仍未全面復(fù)工，業(yè)主將強(qiáng)制停還銀行月供?！?/font>


7月10日下午，記者通過(guò)微信聯(lián)系上了時(shí)代新城業(yè)主代表李先生，他表示，“業(yè)主們確實(shí)已經(jīng)有這一打算，目前業(yè)主代表們也正在對(duì)該告知書(shū)進(jìn)行完善，將在近期聯(lián)系業(yè)主簽字，并將該告知書(shū)寄給相關(guān)政府、企業(yè)、銀行?！?/font>


張女士和丈夫也是業(yè)主。兩人以總價(jià)75萬(wàn)元、首付30萬(wàn)元、月供4000多元買(mǎi)下了時(shí)代新城一套98平方米的新房。


選擇購(gòu)買(mǎi)時(shí)代新城，主要還是看中了該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的品牌影響力。原本應(yīng)于今年3月30日交付的時(shí)代新城一期房源到如今尚無(wú)定期。


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▎武漢時(shí)代新城業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書(shū)截圖
業(yè)主李先生提供的資料顯示，今年6月28日，開(kāi)發(fā)商武漢楚水云山農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)布的一則延期交樓告知函顯示，“受2020年初疫情影響，項(xiàng)目停滯99天”“公司遭遇流動(dòng)性影響”“不得不延遲交樓”。至于具體交樓時(shí)間，開(kāi)發(fā)商表示，“將在具備交房條件后提前通知業(yè)主?！?/font>


公開(kāi)信息顯示，武漢時(shí)代新城項(xiàng)目占地210838.9平方米，規(guī)劃住宅36棟，總戶(hù)數(shù)5032戶(hù)，其中一期有3500戶(hù)，二期截至目前為1200戶(hù)。2019年9月15日該項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，一年時(shí)間里就已完成銷(xiāo)售3264套，并憑此一舉獲得了武漢2020年上半年銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售套數(shù)雙料冠軍。


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律師說(shuō)法
停貸或涉違約，應(yīng)采用法律手段




多個(gè)律師觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主“停貸”應(yīng)謹(jǐn)慎。


針對(duì)上述武漢時(shí)代新城業(yè)主的這種“強(qiáng)制停貸”行為，建誠(chéng)晟業(yè)總經(jīng)理苑承建表示，能夠理解，但是不提倡也不受保護(hù)。


“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中可能存在的挪用預(yù)售資金現(xiàn)象有對(duì)應(yīng)的處理規(guī)定和責(zé)任人，房地產(chǎn)項(xiàng)目停工爛尾也通常不屬于終止房貸合同的條件，因?yàn)橄驑I(yè)主按期交付房子是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，而不是銀行的（義務(wù)）?！?/font>


“雖然對(duì)業(yè)主充滿(mǎn)了同情，但從法律關(guān)系和合同規(guī)定看，建議業(yè)主們謹(jǐn)慎理智考慮，不要隨隨便便就停貸了?！背啥急镜匾晃徊辉竿嘎缎彰穆蓭煴硎荆骸百Q(mào)然停貸很可能就違約了，屆時(shí)不僅征信會(huì)受影響，還可能被訴到法院，得不償失?！?/font>


上海市光大律師事務(wù)所高級(jí)合伙人徐軍律師稱(chēng)，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的購(gòu)房合同關(guān)系、業(yè)主和銀行之間的按揭貸款合同關(guān)系，基本是兩個(gè)獨(dú)立的合同關(guān)系（盡管有銀行將開(kāi)發(fā)商作為業(yè)主還款的的擔(dān)保人）。因此，即便開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)違反購(gòu)房合同的約定，例如逾期交付房屋等，業(yè)主也只能依據(jù)購(gòu)房合同關(guān)系向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利。


“而在業(yè)主與銀行之間的貸款合同關(guān)系項(xiàng)下，除非銀行發(fā)生了違反貸款合同約定的行為，致使業(yè)主有權(quán)停止向銀行還貸，否則業(yè)主做出的停止還貸行為，將構(gòu)成對(duì)貸款合同的違反并將向銀行承擔(dān)違約責(zé)任?！毙燔姼嬖V記者。


總而言之，貿(mào)然停貸對(duì)業(yè)主有諸多不利影響。王玉臣建議，如果買(mǎi)房遇到爛尾樓，在實(shí)際操作中要根據(jù)項(xiàng)目情況來(lái)應(yīng)對(duì)。首先，盡快通過(guò)政府信息公開(kāi)申請(qǐng)、自己銀行流水查詢(xún)等多種方式，核實(shí)項(xiàng)目的預(yù)售房款監(jiān)管情況。


易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴金融投資報(bào)記者：“業(yè)主的訴求是清晰的，即要求限期復(fù)工，否則在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證前將拒絕還貸，相關(guān)損失由相關(guān)部門(mén)和機(jī)構(gòu)自行承擔(dān)。從具體反映情況看，這些停工的樓盤(pán)面積較大，部分雖然也復(fù)工了，但是屬于表演式復(fù)工，并沒(méi)有真正進(jìn)入到完全施工的階段。”


嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類(lèi)項(xiàng)目的預(yù)售資金流向不清晰，且資金監(jiān)管不到位，導(dǎo)致購(gòu)房款不能進(jìn)入到施工和工程階段?！皬倪@點(diǎn)看，相關(guān)銀行等或負(fù)有直接的責(zé)任?！?/font>


在律師看來(lái)，房貸是業(yè)主個(gè)人與銀行之間的借貸關(guān)系，也是民事關(guān)系，開(kāi)發(fā)商是擔(dān)保人，抵押資產(chǎn)是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的房屋，雖然開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能因?yàn)楦鞣N原因?qū)е峦９?，但是業(yè)主與銀行之間的借貸關(guān)系依然存在。


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業(yè)主停貸能否倒逼開(kāi)發(fā)商復(fù)工？
隨著多地業(yè)主“抱團(tuán)停貸”，能否倒逼開(kāi)發(fā)商、銀行及相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)盡快解決逾期交房的問(wèn)題？


來(lái)自紅星新聞的評(píng)論指出，解除合同方案對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，只是“及時(shí)止損”，不是全身而退。


目前，武漢等地業(yè)主的訴求，希望以停止還貸倒逼爛尾樓重啟，等于是以停貸向銀行施壓，而并沒(méi)有要求解除買(mǎi)房合同。那么，這樣的訴求在司法層面上恐怕難以得到法院的支持，也不屬于最高法關(guān)于買(mǎi)房-貸款合同“二分法”的規(guī)定。


即便如此，買(mǎi)房人的集體“停貸”訴求，也是一個(gè)鮮明的信號(hào)：過(guò)去那種房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銀行高度綁定，把風(fēng)險(xiǎn)全留給期房業(yè)主的積弊，必須改改了。這也是把壓力從銀行傳導(dǎo)向開(kāi)發(fā)商，倒逼著房子重新開(kāi)工。


事實(shí)上，今年以來(lái)“保復(fù)工”“保交樓”已成為房企的一項(xiàng)重要任務(wù)。


今年春節(jié)后的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，時(shí)任住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示，堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，要以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)。


金融投資報(bào)根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)了24個(gè)重點(diǎn)城市2021年年末停工、延期交付等問(wèn)題樓盤(pán)數(shù)量與面積。


從套數(shù)來(lái)看，長(zhǎng)沙、鄭州、武漢、重慶都是2萬(wàn)套以上問(wèn)題住房。


從面積來(lái)看，長(zhǎng)沙446萬(wàn)平米，重慶331萬(wàn)平米，武漢274萬(wàn)平米，鄭州271萬(wàn)平米，昆明、廣州也在140萬(wàn)平米以上。


在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，爛尾房及業(yè)主“停貸”的原因與房地產(chǎn)一直實(shí)行預(yù)售制度有關(guān)。


由于預(yù)售制，房企憑借高杠桿和高周轉(zhuǎn)，游走在拿地、蓋房、回款、還債的循環(huán)中，導(dǎo)致業(yè)主的預(yù)售資金總是被騰挪。


然而，隨著“三道紅線(xiàn)”及預(yù)售資金監(jiān)管等多重調(diào)控之下，房企資金鏈斷裂，導(dǎo)致?tīng)€尾樓出現(xiàn)，而業(yè)主們則成為最大的受害者。


徐軍告訴記者：“我個(gè)人認(rèn)為，長(zhǎng)期以來(lái)在商品房預(yù)售領(lǐng)域形成的市場(chǎng)架構(gòu)或模式，對(duì)購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)的考慮是不周的，尤其是在房企前期開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防范方面，例如出現(xiàn)停工、爛尾了怎么辦?！?/font>


嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類(lèi)事件發(fā)出了警示，需要后續(xù)各地部分積極關(guān)注此類(lèi)問(wèn)題，并加快出臺(tái)應(yīng)對(duì)措施。


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中原地產(chǎn)分析師張大偉
認(rèn)為銀行難辭其咎
張大偉稱(chēng)，建筑不封頂，銀行是不允許發(fā)放貸款的。大部分銀行都在違規(guī)提前放貸。早在央行2003年出臺(tái)的“121號(hào)文件”中就明確表示“只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”、“企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金”。
121號(hào)文件規(guī)定，商品房必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購(gòu)房按揭貸款，而中國(guó)目前絕大部分購(gòu)房者都是貸款買(mǎi)房，沒(méi)有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很難把房子預(yù)售出去，也就很難獲得預(yù)收房款。房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)工建設(shè)，辦得“五證”，到“結(jié)構(gòu)封頂”平均需要1年左右時(shí)間，這段時(shí)間正是資金最為短缺的時(shí)間，預(yù)收房款的不足，會(huì)使自有資金壓力更大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難以為繼。
張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了利益最大化，必然會(huì)追求資金利用的最大化，這也導(dǎo)致其想方設(shè)法地將本該監(jiān)管的資金逃避監(jiān)管，以便投入新的投資項(xiàng)目。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了達(dá)到此目的，無(wú)法繞過(guò)的一個(gè)主體就是銀行，而監(jiān)管部門(mén)要達(dá)到資金監(jiān)管目的，無(wú)法繞過(guò)的也是銀行。因此銀行是在預(yù)售資金監(jiān)管體系中不可或缺的一個(gè)主體。
（本條綜合自21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、中國(guó)基金報(bào)）

稿件來(lái)源：鳳凰房產(chǎn)  總編輯：茶君 審稿：落幕天涯